美国商业地产收购流程



在美国收购商业地产，您需要首先接触地产中介，了解并选定项目，做前期的项目调查和收入测算等工作，同时接触贷款方，根据物业的情况，进行贷款的前期谈判，配合贷款方前期的尽职调查等工作，以确保收购能够顺利完成。
当您选定项目后，您需要在律师的协助下开始正式准备和签订法律文件等工作，基本的流程如下：



I. 签订意向书



​II. 收购方的结构调整（配合贷款方做破产隔离，旨在保护Lender权利）



​III. 签订买卖合同


双方律师审阅协议，进行重要条款的谈判和修改，最终定稿签约。



IV. 支付定金


定金的多少要根据物业价值来确定，一般为10%左右，通常是电汇到卖方律师的信托账户。如果买方在支付定金之后终止交易，一般情况下定金是不能退回的。



V. 尽职调查


尽职调查的时间一般在2个月左右，需要做以下几个方面：

1. 产权调查，包括物业的历史交易情况、抵押、质押等担保记录、所有权记录、税务情况等，以及针对该物业是否存在诉讼情况等；

2. 审核现有租约、管理合约、经营许可执照以及其他主要合同等，对现有的重要合约进行审核，了解是否存在法律纠纷或者违法情况、了解现有的房客和出租情况、对租金等基本情况进行审核；

3. 环评报告等。



VI. 融资


与贷款方签订贷款协议以及相关文件，配合贷款方进行尽职调查，买房需要提供资质证明并提供抵押担保或者保证等担保品。



VII. 交割


签署交割文件、支付尾款，办理交付手续。



VIII. 管理合同


商业性物业收购后一般都需要更换管理公司或者由新业主和之前的管理公司重新签约。



IX. 租约


收购后现有租约的维持以及新租约的签订也是过户后经营及管理该物业的重点，租约的质量直接决定了物业的收入和未来再融资的质量。



WK国际律师事务所代理过中国中资和外资企业收购曼哈顿高级商业地产，包括时代广场的Cassa Hotel四星酒店，以及1180写字楼等高级物业，帮助中国企业成功入驻美国商业地产界，在我们的努力下众多物业后续的管理和经营状况都保持了良好的状况。


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