中国人在纽约购房的流程与费用问题

​1、确定目的

确定购房目的的时候，需要设定两到三个最重要的条件。

美国的房产价格是非常地域化的。在了解并确定了自己的需求和价格范围后，才能够在美国买到称心的房子。如果预算充分，可以考虑白人社区；如果主要是为了孩子读书，可以选择学区房；如果只是用来租赁，可以多考虑物业管理专业的service apartment。美国的网上房屋信息和搜索系统都非常发达，在实地看房之前，带有照片的房屋信息都可以发到电子邮箱里。

​2、汇款

确定了购房目的后，需要到美国找当地银行咨询开户，并设法快速汇入足够资金。如在美国银行直接开户头，一般须有美国地址和税号（TIN）或一般美国人都有的社会安全号码（SSN）。如果在美国有资产，可以直接变卖资产提取资金。否则，从中国汇款到美国，有每人每年5万美金的额度限制，所以必须寻找可靠的朋友向账户汇款。另外有一种较为便利的办法是直接在香港、澳门的外资银行开户，设法汇款。

当然，如果有高财富人士的私人银行服务(Private Banking)，在美国之外也可以完成汇款。国际银行（UBS）、大通银行（JP Morgan Chase）、花旗银行（Citi Bank）和汇丰银行（HSBC）等都提供以资产管理和规划投资为主要内容的私人银行服务。如拥有100万美元以上的资产，可在大型的国际金融公司或银行中申请开设此类服务。

3、看房

在美国看房与在中国看房不同。一般在美国，找到一个合适的经纪人之后，就由他全权代理，而别想着找多个经纪人，相互比较。美国的经纪人最讨厌这种行为，因为这意味着不信任。一旦被发现同时雇佣了多个经纪人，那么没有人愿意尽心尽力做事。通常购房者会和经纪人签订代理协议，约定由经纪人代理购房事宜，并约定佣金。其中佣金支付条件条款需要引起注意，以避免日后纠纷。

可以实地考察多套房屋，确定后签署意向合同。买家需交房屋总价的2%—5%表示出价诚意，如谈价失败后支票会由经纪人退还。在纽约州，没有律师参与的地产合同无效，因此最晚在意向合同签署之前，需要找到一位持当地执照的律师参与购房。

4、验屋

联系专业验屋人员，在屋主同意的日期验屋。验屋费用约为几百至一千多美元。验后如有问题，也可与屋主协商，或修缮或减价或中止交易。

5、合同磋商和签署

律师一般需要5－10天的工作日去审阅合同，在此时期，卖方有权继续让其他的买家看房子和接受更高价钱。合同的条件限制和买卖交易的细节非常重要，务必与律师商讨，充分理解当中的风险和义务。

合同签署后，需支付定金，是房子价格的10%，通常是电汇到卖方律师保管的户头。如果买方在此时终止交易，一般情况下定金是不能退回的。

6、合同成立

买方律师会在卖方签合同后马上委托产权调查公司进行房屋产权调查，调查房屋的历史交易情况、贷款情况、付税情况、房契户主资料，有无任何未解决的法律纠纷问题等等。调查费用由买方支付，通常几百元美金。

买卖双方都要支付成交费用，大概是房产价格的1%－8%。买方要付法律上的费用、房产证的登记注册费、联邦、纽约州和纽约市的税。要是买新楼盘，一般是独立产权公寓，买方须支付纽约州转让税或是过户税（New York State Transfer tax) 和纽约市转让税（New York City Transfer Tax）。纽约州转让税是0.4%。纽约市转让税的计算跟房子价格有关，价格低于US$499,999，转让税是1%；价格高于US$499,999，转让税是1.425%；买方也要付卖方的律师费，大概是$1,500-2,500。所有权保险是保障您的拥有权，以免第三者同时宣称拥有权。保险费的计算是每$100,000的房子价格，收取$450。融资购房的买家必须缴纳按揭登记税。对于50万美元以下的房产，按揭登记税为：2.05%，其中0.25%由贷款人缴纳。对于等于或超过50万美元的房产，按揭登记税为：2.175%，其中0.25%由贷款人缴纳。

7、过户

买卖双方在约定的过户日会面，办理交房手续。买方需带好自己有效身份证明（如驾照、护照或绿卡等）及现金支票，付清剩余房款和房屋过户。对贷款买家，现金买家所付房屋过户费用很少。买方会在1-3个星期内收到房契。

8、过户后的费用

拥有独立产权公寓，要付房产税和每月的公共费用；拥有合作公寓，要要付房产税和每月管理费。房产税是跟随楼寓的种类，地区和公寓面积来计算；而公共费用和管理费与楼寓的种类和公寓面积有关，可以是每月几百到几千元不等。一般情况提供多样服务的楼寓，每月费用较高，大概每平方尺1美元。

房产税或是物业税可于收入中扣除征收税款。如果是投资者，公共费用和物业税都是商业上的开支，所以是可以扣除征收税款。请务必征求税务专业人士的意见。

如果在美国有流动资产并有个人银行户头，购房过程通常需要两个月。因此必须提前准备，看房阶段就必须将资金准备好。如果需要房屋贷款，至少再加一个月时间。 美国WK国际律师事务所在中国人赴美购房方面具有丰富业务经验，欢迎就相关问题向我们咨询。附：在纽约买一栋50万美金的独立房屋需支付的费用估价：

买方的过户公证费（Escrow fee） $1250

房屋检查费（Home inspection fee） $350

文件准备费（Document prep） $80

文件公证费（Notary fee） $120

经纪公司的法律规范监督费(Regulatory compliance fee) $250

成交费（Transaction fee) $5000-40000

转户费（Transaction coordinator） $500

过户税（Realty transfer tax）$9125

邮费（Messenger service） $50

一年的房屋保险费（火灾保险）(Hazard insurance) (不同的保险公司费用不等) $1500

所有权保险费（Title fee）$2250

贷款按揭税（Mortgage tax） $1250

预付部分地产税（Property tax）和社区费HOA（Home owners association fee）$6500-8000

每年的地产税大概是房价的1.3%-- 1.6%；社区费不同小区有所不同，每月在$0-- $500之间（大多数在$100到$200）